6月20日，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下調(diào)如期而至。
此次LPR是在連續(xù)10個(gè)月按兵不動(dòng)后的首次下調(diào)。其中，1年期及5年期分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至3.55%和4.2%。由于5年期及以上LPR直接掛鉤住房商貸利率，這就意味著，購(gòu)房者們的住房商貸利率將迎來(lái)新一波調(diào)降，而部分存量房貸利率的購(gòu)房者們也能享受一波降息紅利。
“端午節(jié)后，首套房貸利率預(yù)計(jì)可能突破3.7%到3.6%。”某國(guó)有大行清遠(yuǎn)分行工作人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
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6月21日，《華夏時(shí)報(bào)》記者經(jīng)多家銀行采訪了解到，目前全國(guó)范圍內(nèi)，多數(shù)銀行首套房貸利率已降至4.0%附近，部分銀行更是直接提前進(jìn)入了“3”開(kāi)頭。
有銀行房貸利率或降至3.6%
“目前我們執(zhí)行的還是6月20日（LPR調(diào)降前）的房貸利率3.7%，我們是LPR―60個(gè)基點(diǎn)，但是因?yàn)楝F(xiàn)在LPR降了，我們還沒(méi)有接到正式調(diào)整的通知，預(yù)計(jì)可能端午節(jié)后會(huì)突破3.7%至3.6%。”交通銀行清遠(yuǎn)分行的個(gè)貸經(jīng)理對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
在廈門地區(qū)，廈門銀行某支行房貸經(jīng)理李女士告訴記者，目前該行執(zhí)行的依然是LPR調(diào)整前的利率，首套房貸利率最低為3.8%，二套房為5.0%，目前還在等分行下調(diào)的通知。
同樣在等待調(diào)整的還有鄭州銀行。據(jù)鄭州銀行某支行個(gè)貸經(jīng)理吳先生稱，目前該行還是執(zhí)行首套房3.8%、二套房4.9%的利率，預(yù)計(jì)后續(xù)首套會(huì)下調(diào)至3.7%，二套會(huì)下調(diào)至4.8%。
除上述還在等待新政落地的區(qū)域，蘇州、重慶、內(nèi)蒙古等地的首套房貸利率均已開(kāi)始施行調(diào)降后的新利率標(biāo)準(zhǔn)，記者采訪發(fā)現(xiàn)多家銀行首套房降至4.0%，二套房降至4.8%，下降幅度均在10至20個(gè)基點(diǎn)左右，高于LPR降幅。
建設(shè)銀行蘇州分行房貸經(jīng)理林女士對(duì)記者表示：“蘇州首套房貸款利率下限為L(zhǎng)PR減20個(gè)基點(diǎn)，按照央行6月20日公布的5年期以上LPR是4.2%，那我們首套房貸款利率就是4.0%。”
與此同時(shí)，在政策的支持下，記者了解發(fā)現(xiàn)，與房貸利率下調(diào)相協(xié)同的是銀行高效運(yùn)轉(zhuǎn)的放款環(huán)節(jié)，多家銀行信貸人員表示可在3至7個(gè)工作日內(nèi)完成放款。
“我行從房子過(guò)戶完成到放款，一般只需要三個(gè)工作日。”上述交行的房貸經(jīng)理表示，該行放款效率比較快，且存量客戶若有房貸提前還款的需求，該行一般也會(huì)在45天之內(nèi)結(jié)束辦理。
此外，建行蘇州分行客戶經(jīng)理告訴記者，在資料齊全的情況下，目前該行一般一周之內(nèi)可以完成辦理。
中指研究院5月23日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年以來(lái)全國(guó)已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。另?yè)?jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，5月中國(guó)百城首套主流房貸利率平均為4%，較上月微降1BP；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。5月首、二套主流房貸利率較去年同期分別回落91BP和41BP。
此外，記者還注意到，多家銀行首套房及二套房利差逐漸拉大，在80至120基點(diǎn)之間，例如鄭州銀行預(yù)計(jì)首套、二套利差110個(gè)基點(diǎn)；廈門銀行首套、二套利差120個(gè)基點(diǎn)。
貝殼研究院指出，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，首套利率回調(diào)，二套利率保持不變，5月百城整體首套和二套房貸利率差擴(kuò)大至91BP。其中37個(gè)城市首套和二套房貸利率差達(dá)到100BP，二套改善需求的房貸成本較高。當(dāng)前改善需求是市場(chǎng)修復(fù)的關(guān)鍵支撐，建議因城施策，適當(dāng)降低二套房貸利率，促進(jìn)二套改善需求釋放。
存量房貸利率降不降，關(guān)鍵看合同
一直以來(lái)，居民對(duì)降低存量房貸利率的呼聲很高，LPR此次下調(diào)后，存量房的購(gòu)房者是否也能享受政策優(yōu)惠？
據(jù)此前央行公告稱，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶協(xié)商，利率定價(jià)方式二選一：固定利率或者浮動(dòng)利率。如果購(gòu)房者選擇固定利率，則每年的還款利率不變，直到還清所有貸款為止；但如果選擇浮動(dòng)利率，房貸利率的定價(jià)則是由LPR為定價(jià)基準(zhǔn)+基點(diǎn)（基點(diǎn)可為負(fù)值）。
也就意味著，選擇浮動(dòng)利率的購(gòu)房者，房貸利率有望跟隨5年期以上LPR下降而下調(diào)。
然而，值得注意的是，記者了解到，LPR調(diào)降后，購(gòu)房者的房貸利率并非立刻調(diào)整。一般來(lái)講，利率調(diào)整的具體時(shí)間要看貸款的重定價(jià)日。
“一般來(lái)講，房貸利率的重定價(jià)日是每年的1月1日或是貸款的發(fā)放日。”某股份行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者舉例稱，如果某位購(gòu)房者重定價(jià)日是每年1月1日，那么也就是2024年1月1日，這位客戶的房貸利率將按照最新的LPR報(bào)價(jià)利率加上合同上約定的基點(diǎn)得出新的利率，在下一周期執(zhí)行。
此外，對(duì)于選擇固定利率的購(gòu)房者，盡管短期內(nèi)無(wú)法享受LPR調(diào)降帶來(lái)房貸利息的減少，但當(dāng)前形勢(shì)下，眾多行業(yè)內(nèi)學(xué)者及專家紛紛建議下調(diào)存量房貸利率，希望政府有所作為減少利差。
從歷史上看，我國(guó)的確出現(xiàn)過(guò)下調(diào)存量房貸利率的先例。2008年10月，央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍擴(kuò)大至0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％。隨后，多家銀行宣布對(duì)符合條件的存量房貸利率從8.5折降到7折。
IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“存量房貸利率確實(shí)有下調(diào)的可能，一方面是選擇浮動(dòng)利率的客戶隨著LPR下調(diào)而下調(diào)是事先已經(jīng)約定好的，另一方面，政策面與監(jiān)管部門也有可能響應(yīng)民間呼聲而提出降低存量房貸利率的倡議。”
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