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中金發(fā)布研究報告稱，予越秀地產(chǎn)(00123)“跑贏行業(yè)”評級，上調(diào)目標價15%至11.65港元。公司于4月20日公告供股計劃，并已于6月2日完成，獲股東1.15倍超額認購，凈募資82.99億港元，持股比例由供股前的39.78%升至43.39%。該行認為公司財務(wù)扎實且土儲資源稟賦突出，長期有望在銷售與盈利端實現(xiàn)較同業(yè)更具彈性增長;本次供股也提升年內(nèi)增儲確定性，以及未來銷售結(jié)利增長中樞。
報告中稱，公司今年1-5月銷售金額同比增長101%至695億元，銷售毛利率約17%-18%、與去年底已售未結(jié)的水平相若。公司今年全年計劃總供貨約2400億元(不考慮當年新增拿地轉(zhuǎn)化)，其中新貨約1150億元，對應(yīng)銷售目標1320億元、同比增長6%，1-5月完成率已達53%。考慮到去年新拿地在全年貢獻約300億元的銷售，該行預(yù)計今年公司上述銷售目標有望提前達成。此外，今年1-5月新增9幅土地，對應(yīng)貨值約500億元，拿地強度為25%，北京、上海、廣州、杭州、成都占比達84%(按拿地金額)。公司拿地權(quán)益比例維持在60%左右，該行估計整體凈利率為8%-10%，與去年相比大體穩(wěn)定。截至2022年底，該行測算公司土儲未售貨值約6800億元、可覆蓋5年左右銷售，較為充裕。
該行表示，本次供股在補充流動資金的同時，亦在靜態(tài)下降低扣預(yù)負債率近2ppt、從而擴大債務(wù)融資空間。通過“三象循環(huán)模型”測算，該行估計供股可幫助公司額外撬動約200億元的權(quán)益口徑土地款(公司年初原計劃今年權(quán)益土地款約400億元)，對應(yīng)約450億元權(quán)益貨值補充，從而提振2024-25年銷售和盈利增長中樞：該行保守估計2024-25年銷售增速有望提升5/5ppt至15%/15%，兩年盈利增速有望提升5/4ppt至11%/10%。
